Hedging commercial real estate price risk : evidence from U.S. real estate market - Jokinen, Valtteri (2020)
Tämä maisterin tutkielma keskittyy suorien toimitilakiinteistösijoitusten hintariskiltä suojautumiseen. Motivaatio tutkimusaiheeseen kumpuaa prime-kiinteistöjen pääoma-arvojen pitkään jatkuneesta noususta ja historiallisen alhaisista tuottovaatimustasoista. Aihe on erityisen mielenkiintoinen avointen kiinteistörahastojen kannalta, jotka voivat olla rajujen makrotaloudellisten shokkien aikana pakotettuja joko myymään kiinteistösijoituksiaan nopeutetussa aikataulussa tai keskeyttämään lunastukset. Tutkielma vastaa seuraavaan tutkimuskysymykseen: Voivatko Dow Jones U.S. Real Estate Index indeksiin ja VIX indeksiin perustuvat johdannaiset toimia tehokkaina ja hyödyllisinä suojina suorien toimitilakiinteistösijoitusten voimakkaille negatiiviselle arvonmuutoksille? Kysymykseen vastaaminen edellyttää suoriin kiinteistösijoituksiin liittyvien erityispiirteiden ja rajoitteiden ymmärtämistä, joista merkittävimmät ovat pitkä transaktioaika, lyhyeksi myynnin rajoitteet ja korkeat transaktiokustannukset. Suorien kiinteistösijoitusten hintariskin lieventämiseksi sijoittajan tulisi harkita portable alpha strategian kaltaista menetelmää, joka käsittää sijoituskohteiden aktiivisen manageroinnin ja samanaikaisesti makrotalouden shokeilta suojautumisen. Tutkielman aineisto käsittää neljännesvuosittaiset aikasarjat VIX ja DJUSRE indekseistä sekä viidestä suorien kiinteistösijoitusten suorituskykyä mittaavasta yhdysvaltalaisesta indeksistä. Tutkimusperiodi sisältää 111 kvartaalia vuoden 1991 neljännestä kvartaalista vuoden 2019 kolmanteen kvartaaliin. Tutkielman empiirisessä osiossa estimoidaan dynaamiset ehdolliset volatiliteetit GJR-GARCH-mallilla sekä dynaamiset ehdolliset korrelaatiot DCC-mallilla. Estimoiduista volatiliteeteista ja korrelaatioista johdetaan tämän jälkeen dynaamiset optimaaliset suojausasteet. Tulosteni perusteella esitän, että lyhyt positio DJUSRE indeksiin voi toimia hyödyllisenä ja tehokkaana suojana yhdysvaltalaisien suorien toimitilakiinteistöjen hintariskiä vastaan. Tulokset indikoivat, että DJUSRE indeksillä suojautuminen olisi vähentänyt yhdysvaltalaisten suorien kiinteistöportfolioiden arvonlaskua globaalin finanssikriisin aikana verrattuna suojaamattomaan positioon. Toisin kuin DJUSRE indeksin kohdalla, havaitsen että VIX indeksin tehokkuus suorien kiinteistösijoitusten suojaukseen on olematon. Näin ollen VIX indeksiä ei voi pitää hyödyllisenä eikä tehokkaana suojana suorien toimitilakiinteistösijoitusten negatiivisia arvonmuutoksia vastaan.